个人住房贷款利率与企业贷款利率之间的倒挂局面宣告结束。
人民银行最新数据显示，2024年3月，新发放贷款利率保持在历史低位水平。其中，3月份新发企业贷款加权平均利率为3.75%，比上月低1个基点，比上年同期低22个基点；新发个人住房贷款利率为3.71%，比上月低15个基点，比上年同期低46个基点。
那么，3月份按揭贷款利率低于企业贷款的状况，未来能否维持下去？传递出什么信号？
个人住房贷款利率首次低于企业贷款利率
2020年第二季度货币政策执行报告中，人民银行首次披露企业贷款加权平均利率。彼时报告显示，2020年6月，企业贷款加权平均利率为4.64%，比上年12月下降0.48个百分点，明显超过同期LPR降幅，有利于降低企业融资成本。此后新发企业贷款加权平均利率平稳降低。根据人民银行按季度公布的货币政策执行报告，2020年6月至2021年12月，企业贷款加权平均利率维持在4.5%—4.65%左右。
进入2022年，各项贷款加权平均利率均有所降低。
这一年的首份货币政策执行报告（2022年第一季度）指出，近年来，人民银行通过健全市场化利率形成和传导机制等举措，推动健全现代货币政策框架取得明显成效。
2019年8月，人民银行发布了改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制的公告，改革后的LPR由报价行综合考虑市场利率走势并参考中期借贷便利（MLF）利率的基础上市场化报价形成。
人民银行指出，（LPR改革后）既提升贷款利率市场化程度，又形成了“市场利率+央行引导→LPR→贷款利率”的传导机制，货币政策传导效率明显提高。此后新发生贷款利率基本参考LPR定价。
个人住房贷款利率方面，2022年6月，新发放个人住房贷款利率平均为4.62%，自有公开记录以来，首次低于一般贷款加权平均利率。
人民银行指出，2022年全年，企业融资和个人消费信贷成本稳中有降，全年企业贷款加权平均利率为4.17%，同比下降0.34个百分点，12月新发放个人住房贷款利率平均为4.26%，较上年12月下降1.37个百分点。
此后企业融资和个人消费信贷成本继续维持降低趋势，到2023年9月，新发放企业贷款加权平均利率降至3.82%。新发放个人住房贷款加权平均利率则来到4%左右，达到4.02%。到2023年12月，新发放企业贷款加权平均利率、个人住房贷款加权平均利率均降至4%以下。
2024年3月，新发个人住房贷款利率首次低于新发企业贷款加权平均利率，达到3.71%。市场预计4月LPR暂不变
3月份按揭贷款利率低于企业贷款的状况，未来能否维持下去？
目前市场观点并不一致。其中一个重要因素，则显然是LPR利率未来会以何种节奏下行。
中泰证券数据显示，10大和30大城市商品房3月成交面积分别为14.90和28.41万平方米，均低于往年同期水平，甚至低于2020年疫情期间，而4月上半月10大和30大城市商品房成交面积分别为11.01和30.07万平方米，仍低于去年同期，楼市的复苏还需进一步观察。
4月15日，央行开展20亿元公开市场逆回购操作和1000亿元中期借贷便利（MLF）操作，利率不变。
东方金诚首席宏观分析师王青认为，4月MLF操作利率不变符合市场普遍预期，主要源于2月全面降准落地、5年期以上LPR报价大幅下调，以及一季度经济延续向上回升态势背景下，当前实施政策性降息的迫切性不高。
一般来说，LPR以MLF利率为锚，MLF下调随后LPR也会下调。因此，在MLF没有变动的背景下，预计4月LPR或仍“按兵不动”。
对于楼市后续来看，民生银行经济学家温彬判断，随着房地产供需两端政策持续优化调整，购房者置业意愿或将迎来温和修复，叠加“白名单”项目融资支持持续落地，项目建设推进也有利于提振市场信心，进而带动新房销售边际好转。但是房贷回升会是一个长期过程，居民端信用的持续修复仍主要由就业、收入等长期变量影响，退一步来说，即便居民收入预期尚待改善、资产端投资回报率下行等背景下，早偿率或仍在高位。
个人住房贷款利率下调仍有空间
新发个人住房贷款利率持续降低，是市场与政策共同作用的结果。
从政策层面来看，2022年11月，人民银行、原银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，也即“金融16条”明确表示，支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。
2023年1月，人民银行又联合原银保监会，发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，提出新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。为个人住房贷款利率下调提供了政策空间。
2023年9月，人民银行、金融监管总局进一步进行政策部署，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。此后各银行相继公布调整细则。
人民银行数据显示，截至2023年9月底，超过22万亿元存量房贷利率完成下调，调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅73个基点，每年减少借款人利息支出1600亿—1700亿元，惠及约5000万户、1.5亿人。同时，全国343个城市（地级及以上）中，119个符合放宽首套房贷利率政策下限条件的城市均已放宽下限，其中，95个城市下调了首套房贷利率下限，这些城市执行的下限较全国下限低10—40个基点；24个取消了下限。
最近，阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市数量呈现明显增长趋势。十余城宣布，自4月1日起，阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。其中包括青岛，南昌、济宁、潮州、烟台、汕尾等城市。
目前，业内研究人士普遍认为，个人住房贷款利率未来仍有下调空间和可能。
中指研究院市场研究总监陈文静认为，整体上看，降低房贷利率是当前促进购房需求释放的重要举措之一，预计接下来将有更多城市跟进。
王青也表示，下一步推动房地产行业实现软着陆，除了有序放松限购外，关键是要引导居民房贷利率有效下行，并且要向市场释放明确的政策信号，即在楼市企稳回暖前，房贷利率下调过程不会停止，而且下调幅度会越来越大。这是当前扭转楼市预期的关键一招，也是下一步稳楼市政策的主要发力点。2月5年期以上LPR报价大幅下调，已释放这方面的政策信号。