2019-12-30 23:23:33城市金融报

对金融风险说不! 长租公寓哪些行为将被监控

2019-12-30 23:23:33城市金融报

  近年来,我国住房租赁市场快速发展,为解决市民住房问题发挥了重要作用。同时,该市场还存在发布虚假房源信息、恶意克扣押金租金、违规使用住房租金贷款、强制驱逐承租人等问题。如何规范住房租赁市场主体经营行为、保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益成为市场关注的热点。

  一路狂奔、野蛮生长的长租公寓市场即将迎来全面监管。近日,住建部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,明确加强对采取“高进低出”、“长收短付”经营模式的住房租赁企业的监管,指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户,将租金、押金等纳入监管账户。

  租金、押金等将纳入银行监管账户

  近年来,我国住房租赁市场快速发展,为解决新市民住房问题发挥了重要作用。但住房租赁市场还存在发布虚假房源信息、恶意克扣押金租金、违规使用住房租金贷款、强制驱逐承租人等问题,侵害租房群众合法权益,影响社会和谐稳定。《意见》主要意在规范住房租赁市场主体经营行为,保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。

  其中《意见》第九条提到,加强租赁企业监管,明确住建部等部门要加强对采取“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)、“长收短付”(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)经营模式的住房租赁企业的监管,指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户,将租金、押金等纳入监管账户。

  住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。

  对不具备持续经营能力、扩张规模过快的住房租赁企业,《意见》提到,可采取约谈告诫、暂停网签备案、发布风险提示、依法依规查处等方式,防范化解风险。涉及违规建立资金池等影响金融秩序的,各相关监管部门按照职责,加强日常监测和违法违规行为查处;涉及无照经营、实施价格违法行为、实施垄断协议和滥用市场支配地位行为的,由市场监管部门依法查处;涉及违反治安管理和犯罪的,由公安机关依法查处。

  中原地产首席分析师张大伟表示,过去几年全国房地产市场最活跃的一个名词肯定是“长租公寓”,从租售并举开始,到最近2年的跑马圈地,出现上市+雷暴,市场都认为这是政策鼓励的,但近日住建部明确发布政策表示,这一类企业不是“长租公寓”而是加强对采取“高进低出”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管,这是历史第一次。这也代表了这类型业务将很难被资本青睐,对于市场来说,这种一旦被监管了资金池,长租企业将会全面撤退。

  长租公寓爆雷谁之祸?

  2019年长租公寓爆雷潮频发,付不出租金、无法偿还客户欠款、上万名租客和房东被坑等事件屡见报端。从盈利模式来看,当前长租公寓的常规盈利来源主要是“托管业主房源-转租给租客”所形成的租金差,以及面向租客提供的增值服务,在此基础上,房源基数越大,盈利空间越大。同时涉足金融化的特性,也将长租公寓推上了规模与发展的“快车道”。在各路资本大鳄争相布局背后,其带来的风险也不言而喻。

  在张大伟看来,长租公寓企业已经全面金融化,长租公寓最大的问题,不仅仅在推涨房租,更大的问题是金融化带来的“资金池”,现在的长租公寓已经不是一个租赁企业,而是一个个标准的“金融企业”。将房主的预期租金,通过平台项目转移到公司名下,实际控制人可以随意动用,这些金融工具带来了巨大的市场风险。资金池最大风险是可以掩盖问题,后移投资风险。对于市场来说,很多长租公寓企业利用多收租户租金,晚付房主租金的形式,加快扩张速度,一旦“爆仓”,就会出现上下游的多重纠纷。

  除了长租公寓企业资金链断裂导致的爆雷,一些企业打着租房的旗号,向租房者“嫁接”网贷、贷款等业务,更是导致长租公寓纠纷多发。

  苏宁金融研究院院长助理薛洪言指出,随着纠纷的大量出现,场景方的操纵甚至骗贷问题也浮出水面。站在场景方的角度,不对贷款逾期负责,追求的是自身营业额的最大化,其“最优”选择便是帮助消费者兼借款人成功贷到钱,在业务层面顺利达成成交。场景方熟悉合作消费金融机构的放贷条件和审批要点,场景方“反水”后,配合借款人批量骗贷,于放贷机构而言,便是一个大坑。还有些时候,场景方虚构所谓的服务场景,坑完放贷机构,接着坑消费者兼借款人。

  强制搭售贷款“资金池”乱象丛生

  调查显示,强制“租金贷”目前仍然出现在长租公寓领域。如不久前递交赴美上市申请的青客公寓,其“租金贷”服务占据了公寓房源签约的“大头”,招股书显示,截至2019年6月30日,青客公寓已与11家金融机构达成了合作,其租户的65.2%使用了分期付款服务。

  一边是“爆雷”事件频发、盈利难,一边是强制搭售贷款乱象难禁,对此,《意见》也提到,开展住房租金贷款业务,应当以经网签备案的住房租赁合同为依据,按照住房租赁合同期限、租金趸交期限与住房租金贷款期限相匹配的原则,贷款期限不得超过住房租赁合同期限,发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。做好贷前调查,认真评估借款人的还款能力,确定融资额度。加强贷后管理,严格审查贷款用途,防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆。住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款,不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,租赁领域的金融风险是这两年出现的,此次政策很明确,对于此类新金融风险必须积极进行管控。对具体贷款业务进行管控,预计后续在贷款期限和贷款额度等方面会有各类新要求。

  诸葛找房数据研究中心王小嫱分析认为,2018年以来,租金贷横行租赁市场,也给租赁市场带来了不好的影响,损害了租户和承租方双方的利益,本次关于租赁金融业务的管控明显可以缩减租金贷的占比,有利于维护租赁市场的稳定发展。孟凡霞

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